法律观察:2009年商品房开发与销售新规/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 08:08:38   浏览:9605   来源:法律资料网
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法律观察:2009年商品房开发与销售新规

陈召利


  2009年,对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年,从年初的冷冷清清,到如今的如火如荼,仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖,让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是,与此同时,国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规,房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一:严格限制商品住宅用地的出让面积



  为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号),进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性,严格土地供应政策,抑制部分行业产能过剩和重复建设,促进产业结构调整和节约集约利用土地,依据国家有关产业政策,我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。



  规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断,客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,房地产开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二:严格规范商品房预售行为



  江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》(苏建函房〔2009〕669号),进一步加强商品房预售管理、规范商品房预(销)售行为,制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容:



  (一)房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目,可按照分期开发的规模申请预售许可。



  (二)房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认定、登记、选号等)的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



  (三)房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预(销)售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目,如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化,房地产开发企业应持相关变更文件,及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续,并及时更新网上公示内容。



新规三:新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



  为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象,江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》,自2009年12月1日起施行。该办法明确规定,新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅,应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



  该办法完善了建筑节能全过程监管制度,在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段,都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告,应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求,并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的,有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理,不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备,应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构,对进入施工现场的节能材料和产品,按照有关法律、法规和工程建设强制性标准,开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一,在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时,应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
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印发《阳江市公共资源交易管理暂行办法》的通知

广东省阳江市人民政府


印发《阳江市公共资源交易管理暂行办法》的通知(阳府〔2012〕13号)


各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:

  《阳江市公共资源交易管理暂行办法》业经市政府六届二次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


  

  二○一二年二月二十一日

  

  阳江市公共资源交易管理暂行办法

  

  第一章总则

  第一条 为了规范我市公共资源交易活动,建立兼容开放、公平竞争的交易市场,提高政府投资效益及公共资源配置的效率和质量,维护国家和社会公共利益,保护交易当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规和省、市有关文件精神,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 阳江市行政区域内的公共资源交易活动适用本办法。

  中央、省驻阳江垂直管理部门,中央、省驻阳江单位,中央、省驻阳江企业,依照法律、法规、规章规定应当以招标、拍卖等竞争性方式进行的公共资源交易项目的交易活动,按照属地管理原则适用本办法。

  第三条 本办法所称的公共资源交易是指:

  (一)建设工程交易;

  (二)政府采购;

  (三)土地和矿业权交易;

  (四)国有集体资产产权交易(资产包括各种形态的有形资产、无形资产,产权包括物权、债权、知识产权、股权、经营权、使用权、租赁权等);

  (五)国有集体林地经营权及林木所有权交易,农村集体荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权流转;

  (六)海域使用权交易;

  (七)低空开放空域使用时间交易;

  (八)污染物排放权交易;

  (九)政府投资公共场所及设施广告设置权出让;

  (十)小型汽车号牌竞价发放;

  (十一)罚没物品、涉讼国有集体资产处置;

  (十二)其它可收益公共资源开发权经营权交易;

  (十三)政府特许经营;

  (十四)公共财政投资项目融资;

  (十五)非财政性公共资金购买物品和购买服务;

  (十六)国家、省、市规定的其它公共资源交易。

  本办法所称的公共资源是指前款各交易事项所含的项目、物品、服务、权益等资源。

  第四条 公共资源交易的方式包括招标、拍卖(竞价)、挂牌、竞争性谈判、单一来源采购、询价,以及法律、行政法规规定的其他方式。

  公共资源交易的载体包括有形市场平台、电子网络平台。

  第五条 公共资源交易的承办机构为阳江市公共资源交易中心。法律、行政法规有其他规定的,依法律、行政法规的规定执行。

  必须或应当进入阳江市公共资源交易中心交易的公共资源不在阳江市公共资源交易中心进行交易的,由阳江市政府批准。

  第六条 公共资源交易应当遵循兼容开放、公平竞争、诚实信用、廉洁高效的原则。

  第七条 公共资源交易过程依法接受各相关行政管理、监督部门的管理和监督。

  公共资源交易活动接受电子监察系统的统一监管。

  

  第二章 交易机构

  第一节交易机构的职责

  第八条 阳江市公共资源交易中心设公共资源交易大厅,包括实体大厅和虚拟大厅两种形式,实体大厅与市行政集中服务大厅同址,虚拟大厅设在市公共资源交易中心的网站。阳江市公共资源交易中心作为全市公共资源交易统一服务平台和场所的提供者,依法履行下列职责:

  (一)建立交易场所,不断健全交易场所功能,为各类公共资源交易活动提供良好的场所、设施和服务;

  (二)受理各类交易申请,接受并代理异地委托的招标、采购等交易业务,接受投标人、供应商或竞买人报名、安排交易时间和场地,组织交易活动,对交易活动进行监督检查,进行交易见证服务,作出鉴证或成交证明书;

  (三)维护公共资源交易秩序,会同有关部门核验交易项目相关手续及市场主体、中介机构资格;

  (四)建立完善交易信息库,收集、存储和发布各类公共资源交易信息、企业信息、专业人员信息及政策法规等,提供信息咨询服务;

  (五)完善监控系统,为公共资源交易行政监督提供监管平台,保存交易过程的相关资料备查,对交易活动场内发现的违法违规行为,及时向行政监督部门报告并协助调查;

  (六)协助公共资源交易管理机构及各相关行政管理部门建立完善有关专家库并会同实施有效管理,为评标专家提供良好的服务;

  (七)建立完善基础数据库,建立完善全市统一网络交易平台;

  (八)市政府赋予的其它职责。

  第九条 阳江市公共资源交易中心应当加强业务规范化建设和队伍建设,以相关法律、法规、规章和政府规范性文件为依据,积极商相关管理机构制定完善工作规程,为各类公共资源统一进场交易提供专业周到的服务,做到设施完备、功能齐全、流程顺畅、服务优良和廉洁高效。

  第十条 阳江市公共资源交易中心对入场交易项目实行有偿服务,依法收取服务费,具体收费项目和收费标准由阳江市物价部门核准。

  

  第二节 交易业务范围、交易方式、程序

  第十一条 下列依法应招标的建设工程必须进入阳江市公共资源交易大厅交易:

  (一)工程估算价在五十万元(含五十万元)以上的各类房屋建筑工程(包括新建、扩建、改建等)、设备安装、管道线路敷设、装饰装修、园林绿化和市政基础设施工程等;

  (二)工程估算价在五十万元(含五十万元)以上的水利、交通、铁道、电力、能源、通讯等专业建设工程;

  (三)合同估算价在三十万元(含三十万元)以上的勘察、设计、咨询、监理、劳务等服务项目;

  (四)其他应当招标的工程或项目

  施工单项合同估算价在10万元以上、50万元以下的建设工程施工项目,也应当进入阳江市公共资源交易大厅交易。

  第十二条 建设工程交易采用公开招标和邀请招标方式,依照招投标有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  施工单项合同估算价在10万元以上、50万元以下的建设工程施工项目依照《阳江市招投标限额以下建设工程选定施工承包人管理办法》执行。

  第十三条 下列政府采购项目可以进入阳江市公共资源交易大厅进行:

  (一)采购《阳江市政府集中采购目录及政府采购限额标准》“通用类目录”的品目、预算金额在限额标准以上货物、工程和服务的;

  (二)采购《阳江市政府集中采购目录及政府采购限额标准》“部门集中类目录”的品目,预算金额在限额标准以上货物、工程和服务的;

  (三)采购《阳江市政府集中采购目录及政府采购限额标准》目录以外的品目,预算金额货物及服务类5万(含5万)、工程类10万(含10万)以上的;

  (四)本市自行办理的协议(定点)供应项目的招标。

  对上款第(一)项政府采购项目的委托,阳江市公共资源交易中心必须受理完成,不得转委托。

  第十四条 政府采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价,以及法律、行政法规规定的其他采购方式,依照政府采购有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  采购货物类预算金额50万(含50万)以上、服务类预算金额30万(含30万)以上、工程类50万(含50万)以上的,应当公开招标。

  第十五条 下列土地使用权交易必须在阳江市公共资源交易大厅进行:

  (一)商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地及工业用地的土地使用权出让;

  (二)国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让(含以土地使用权为条件进行的合营合作建房);

  (三)以划拨方式取得的土地使用权转让(但必须依法经过批准,签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金);

  (四)为实现抵押权而进行的土地使用权转让;

  (五)判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让;

  (六)法律、法规、规章、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让、转让的其他情形。

  经营性用地及工业用地以外的土地供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让,必须在公共资源交易大厅公开进行。

  第十六条 土地使用权交易采用公开招标、拍卖、挂牌、网上竞价方式,依照土地使用权交易有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  第十七条 新设立探矿权采矿权出让的,除下列情形之外必须在阳江市公共资源交易大厅进行:

  (一)为实施国家出资勘查计划项目申请探矿权的;

  (二)探矿权人依法申请其勘查区块范围内采矿权的;

  (三)符合协议方式出让探矿权和采矿权条件的。

  第十八条 矿业权交易采用招标、拍卖、挂牌、网上竞价方式,依照矿业权出让有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  第十九条 国有、集体企业整体或部分产权(资产)转让,拥有国有、集体资产的公司制企业(不含金融类企业、上市公司)及其他企业,行政事业单位产权(资产)的有偿转让,除在同一授权经营机构或企业集团内发生产权变动,或经依法批准免予进场交易的产权转让外,必须在阳江市公共资源交易大厅进行交易。

  上述资产经营权、使用权转让、出租,必须在阳江市公共资源交易大厅进行交易。

  第二十条 国有集体资产产权交易采用公开招标、拍卖、网上竞价、协议转让的方式,依照企业国有产权转让、国有集体资产交易有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  第二十一条 国有林地经营权及林木所有权交易应当在阳江市公共资源交易大厅进行。

  农村集体林地经营权及林木所有权交易,以及不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体土地承包与流转,可以在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第二十二条 国有集体林地经营权及林木所有权交易,以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体土地承包与流转,采用公开招标、拍卖、网上竞价、公开协商的方式,依照国家、省、市林权制度改革及农村土地承包经营有关法律、法规、规章和规范性文件规定的程序进行。

  第二十三条 养殖用海、拆船用海、旅游及娱乐用海、盐业及矿业用海、公益事业用海、港口及修造船厂等建设工程用海权出让必须在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第二十四条 海域使用权交易采用招标、拍卖、网上竞价的方式,依照有关海域使用权出让法律、法规、规章规定的程序进行。

  经公告只有一个用海意向人的可依法采取审批出让方式。

  第二十五条 低空开放空域使用时间交易,污染物排放权交易,其它可收益资源开发权经营权交易,参照本办法海域使用权交易规定办理。

  第二十六条 政府投资的道路、广场、绿地、水域、机场、车站、码头、会展场所、会议场所等公共场所及公共设施广告设置权出让的,必须在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第二十七条 公共场所及设施广告设置权出让采用招标、拍卖、网上竞价等方式,有关程序参照国有集体资产产权交易的办法进行。

  第二十八条 粤Q字头小型汽车号牌竞价发放应当在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第二十九条 小型汽车号牌竞价发放采用拍卖、网上竞价等方式,依照拍卖有关法律、法规、规章及《广东省小型汽车号牌竞价发放管理暂行办法》规定的程序进行。

  第三十条 缉私罚没物品、行政机关罚没物品处置必须在阳江市公共资源交易大厅进行,涉讼国有集体资产(土地依第十六条处理)处置原则上应当在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第三十一条 罚没物品、涉讼国有资产处置采用拍卖、网上竞价的方式,有关程序参照国有集体资产产权交易的办法进行。

  第三十二条 通过市场竞争机制选择城市供水、供气、供热、公共交通、车辆保管、污水处理、垃圾处理等市政公用事业产品及服务投资者或者经营者,政府基础设施建设采取BOT(建设-经营-转让)、BTO(建设-转让-经营)、BBO(购买-建设-经营)、BOO(建设-拥有-经营)、LBO(租赁-建设-经营)等形式的,必须在阳江市公共资源交易大厅进行。

  第三十三条 政府特许经营交易采用招标的方式,依照有关政府特许经营法律、法规、规章及规范性文件规定的程序进行。依法可以采取协议转让方式的按有关规定执行。

  第三十四条 政府投资项目采取BT(Build-Transfer,即建设-转让)融资的,必须在阳江市公共资源交易大厅进行。

  BT融资采用公开招标方式确定投资人,依照招投标有关法律、法规、规章及《阳江市政府投资项目BT融资管理(暂行)办法》规定的程序进行。

  第三十五条 非财政性公共资金购买物品和购买服务参照本办法政府采购的规定办理。

  第三十六条 国家、省、市规定的其它公共资源交易应当在阳江市公共资源交易大厅进行,交易方式和程序依相关规定。

  

  第三章管理、监督机构及职责

  第三十七条 按照决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的要求,建立健全公共资源交易管理体制。

  第三十八条 成立由市政府分管副市长任召集人,市发展改革、财政、住房规划建设、国土资源、监察、法制、投资服务中心等单位主要领导为成员的市公共资源交易监督管理联席会议,负责对公共资源交易工作中重大事项研究、决策和监督、协调,履行下列职责:

  (一)行使公共资源交易监督管理重大事项的领导、决策权;

  (二)研究起草并提请市政府制定有关政策措施;

  (三)协调、指导公共资源交易市场建设和管理体制改革;

  (四)组织界定公共资源范围,提请市政府审定应进行市场化配置并进入公共资源交易大厅交易的公共资源目录;

  (五)组织审定特殊情况下不进入阳江市公共资源交易大厅交易的公共资源项目,提请市政府批准。

  第三十九条 阳江市人民政府投资服务管理中心是市公共资源交易中心日常管理机构,受市政府授权或委托,负责阳江市公共资源交易活动的综合监督、管理和协调,履行下列职责:

  (一)作为市公共资源交易监督管理联席会议日常办事机构,负责联席会议的组织、协调、文秘、宣传、督查等日常工作;

  (二)统筹管理公共资源交易工作,指导协调各类公共资源交易活动有序开展,为公共资源交易健康发展创造良好的工作环境;

  (三)会同有关部门拟定公共资源交易的具体规则和制度;

  (四)会同有关部门对交易活动各个运行环节实行监督,受理对公共资源交易的有关投诉并视情况直接作出处理或移送职能部门处理,协调各职能部门对各类投诉、举报及时处理;

  (五)会同有关部门组织综合专家库的建设和管理;

  (六)市政府或联席会议交办的其它工作。

  第四十条 发展改革、财政、住房规划建设、国土资源、城管、公安、水务、交通运输、环境保护、海洋渔业、农林、科工信、公用事业集团等行政管理部门、监督部门及相关单位要按照各自职责权限,做好公共资源交易的相关业务的规划、指导、协调和监管工作。

  (一)依法审查批准交易项目,或对交易项目审查备案,确保所主管的交易项目符合法律、我国政府加入的国际条约、法规、规章及规范性文件的规定,包括实体规范和程序规范,并进入公共资源交易市场进行交易;

  (二)现场监督交易活动,包括是否符合实体规范和程序规范;

  (三)受理对交易项目、相关交易活动的投诉、举报,调查处理违法违规问题;

  (四)受理、处理利害关系人对拟交易资源权益的异议;

  (五)履行对专家、代理机构的监管职责;

  (六)依法履行其它监管工作。

  第四十一条 交易文件审查批准、备案应集中办理,相关职能部门必须在市行政集中服务大厅设窗口承办、办结。

  第四十二条 监察部门对公共资源交易活动全程监督,对监察对象履行职责情况进行监察,受理对交易活动中违纪违法问题的投诉、举报,依法依纪进行查处。

  第四十三条 各相关行政管理、监督部门要根据现行法律、法规、规章明确统一进场的各类公共资源交易活动的技术标准和操作流程,组织、指导制定各类公共资源交易管理办法、工作规程、监督办法,落实相关部门监管责任。

  第四十四条 公共资源交易大厅设立监管单位联合办公区,各相关行政管理、监督部门依法履行各自监管职能,根据交易活动的实际需要,派员到公共资源交易监管单位联合办公区工作,现场监管各类交易活动。

  第四十五条 财政部门要加强对公共资源交易中的资金监管,确保公共资金管理和使用依法合规。

  审计机关要把公共资源交易项目资金列入审计范围,保证公共资源交易项目资金安全和效益。

  

  第四章统一专家库的建设和管理

  第四十六条 建立统一的评标专家库,规范评标专家管理。

  市政府投资服务管理中心会同发展改革、财政、住房规划建设、国土资源、科工信等有关行业主管部门在各行业现有专家库的基础上,组建综合评标专家库,在公共资源交易大厅设置包含各类专业专家的专家库统一抽取终端,实现资源共享。

  专家专业分类按照《(评标专家分类标准(试行)》(发改法规〔2010〕1538号)规定进行。

  各有关行业主管部门、市公共资源交易中心严格评标专家资格认定,建立健全对评标专家的培训、考核、评价和信誉管理、档案管理制度,根据实际需要和考核情况及时对评标专家进行调整和补充,实行动态管理。

  第四十七条 公共资源交易的评标(审)、谈判专家应在专家库中随机抽取,且必须在规定时限内完成。评标专家独立评审,不受干涉。

  项目及行业主管部门、监督部门、市公共资源交易中心及其日常管理机构的工作人员,不得作为专家和评标委员会成员参与评标。

  

  第五章代理机构的管理

  第四十八条 有关行政管理、监督部门要建立完善代理市场准入和退出机制,组织、指导公共资源交易中心建立招标代理机构预选库,实行招标代理遴选制度,其中代理费估算价三十万元(含三十万元)以上的代理项目实行招标,建立和完善代理机构行业自律机制。

  行政管理、监督部门、公共资源交易中心要加强对代理机构的规范管理和信用考核,促使代理机构依法依规开展经营活动,平等竞争。

  

  第六章交易市场信用体系的建设

  第四十九条 全面推进公共资源交易市场信用体系建设,研究制定公共资源交易各类市场主体不良行为标准、信用信息管理办法和信用评价办法,建立健全信用信息和诚信体系信息的收集发布制度。

  第五十条 行政管理、监督部门、公共资源交易中心按照管理权限和属地管理原则,负责对本地区参与公共资源交易各方主体的诚信行为进行检查,收集、审核、记录从业单位和人员的信用信息,建立市场各方主体信用档案。依托各级政府网站,推进信用信息的综合检索网络平台建设,逐步实现行业之间、地区之间信用信息的互联互通和互认共享。加大对失信市场主体的惩戒力度,努力形成规范有序、严格自律、诚实守信的公共资源交易市场信用体系。

  

  第七章法律责任

  第五十一条 阳江市公共资源交易中心在交易大厅关键部位建立全方位高清视频音频监控系统。普通自动监控录像信息循环存储周期不得少于规定的时间,重要的交易过程信息记录则须采取措施长期存档。

  第五十二条 依照本办法必须或应当进入公共资源交易大厅交易的公共资源项目场外交易的,市公共资源交易中心不得为其出具成交确认书(或交易鉴证证明),有关部门不得给予办理产权登记或变更等手续。

  第五十三条 投标单位和中介代理机构及其工作人员、评标专家在公共资源交易活动中违反有关法律、法规、规章及规范性文件规定的,视情节轻重依法依规分别进行问责,给予党纪、政纪处分,或行政处罚,构成犯罪的追究刑事责任。

  第五十四条 各行政管理、监督部门、公共资源交易中心及其工作人员在公共资源交易活动中,违反法定程序、玩忽职守、滥用职权、泄露秘密、循私舞弊、索贿受贿的,或违反公共资源交易法律、法规、规章及规范性文件规定的,视情节轻重依法依规分别进行问责,给予党纪、政纪处分,构成犯罪的追究刑事责任。

  第八章 附则

  第五十五条 非公共资源交易,权利人可自愿委托公共资源交易中心进行,并可自主选择交易方式。

  第五十六条 阳江市原有相关规定与本办法相抵触的,以本办法为准。

  第五十七条 与本办法配套的实施细则和操作规程视公共资源交易发展情况适时制定。

  第五十八条 本办法自发布之日起实施,有效期2年。

   


债转股亟待解决的法律问题浅议
孔翔翎

   党的十五届四中全会通过的《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》提出,结合国有银行集中处理不良资产的改革,通过金融资产管理公司等方式,对一部分产品有市场、有发展前景,但因负债过重而陷入困境的重点国有企业实行债转股,解决企业负债率过高的问题。这一重要政策的出台,有利于从整体上推进国有企业改革和发展,同时也有利于解决银行面临的问题,推进银行体制改革,提高国有商业银行参与国内外市场的竞争力,有利于加快建立适应社会主义市场经济要求的新型银企关系。但同时,应注意到债转股作为一项新生事物,不可避免地会与现行体制、机制、观念甚至法律发生矛盾,不可避免地遇到各种复杂的问题和难题。诸如,以什么标准来判断债转股是否成功?怎样坚持资产管理公司的独立评审权?如何充分考虑资产管理公司的退出通道?如何理解确定不同企业的资本结构、运用投资银行的运作方式进行债转股,以及加强对债转股后企业战略管理等问题。在此,笔者仅就金融资产管理公司债转股过程中所涉及的有关亟待解决的法律问题作一简要探析。
  债转股,指银行债权转变为资产管理公司对借款企业持有的股权。目前,国有企业债务过重,银行不良资产比例过高,这实际上是一个问题的两个方面。组建金融资产管理公司,实施债转股,将有可能较好地解决这一问题。但因《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)对出资方式的限制使债权出资的合法性受到质疑。金融资产管理公司是国有独资公司,同样受《公司法》的约束和保护。根据《公司法》的规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但没有规定可以用债权这种信用方式出资。因此,从《公司法》是一种强制性法律规范角度讲,金融资产管理公司以债权出资,成为债务企业的股东,其权利并不受法律保护。这是当前亟待解决的法律问题之一。
  《公司法》对公司对外投资能力的强制性规定,限制了资产管理公司债权转股权的规模。为了限制公司的过度扩张能力,保护公司股东和债权人的利益,《公司法》规定,公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的,除国务院规定的投资公司和控股公司外,所累计投资不得超过本公司净资产的50%。在投资后,接受被投资公司以利润转增的资本,其增加额不包括在内。目前金融资产管理公司的注册资本仅100亿元人民币,如果严格遵守《公司法》的规定,其债转股的法定规模明显不适应其债转股工作的正常需要。这是亟待解决的法律问题之二。
  《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)规定,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依法设定担保。制定《担保法》的根本目的是为了促进资金融通和商品流通,保障债权的实现。因此,担保方式的设计(包括保证、抵押、质押等),从根本上说是专门为保护债权人利益而提供的法律保护措施。债权转股后,金融资产管理公司与原商业银行借款人的法律关系就从债权债务关系改变为出资人与公司的关系。这样,原保证人、抵押人、质押人与债权人的法律关系自行消灭,其担保法律义务也不复存在。而且,股权的性质是权利和义务的统一,它既有投资得益,也面临着丧失全部投资额的风险,因此,《担保法》规定的任何担保方式都不适合为这种风险投资行为提供保护。这是债权转股权亟待解决的法律问题之三。
  最高额抵押也是商业银行担保其债权实现常用的担保方式。《担保法》规定,最高额抵押的主合同债权不得转让。《合同法》规定,法律规定不得转让的合同,债权人不能将合同的权利全部或部分转让给第三人。因此,资产管理公司将最高额抵押合同项下的主债权转让或者转变为股权的,其行为不受法律保护。此为债转股中亟待解决的法律问题之四。
  上述法律问题渗透到债转股的每一环节,关键在于合法确立银行、金融资产管理公司、企业三方的主要法律关系。债转股企业大多都是老牌国企,历史包袱重、债务纠纷多、产权不明晰,还有一些“挂帐停息”等特殊优惠政策,债转股的第一步债权核实过程中都有很多法律纠纷。根据债转股运作过程,应从以下几方面确立银行、金融资产管理公司、企业三方的主要法律关系。
  一是明确金融资产管理公司以其持有的债权出资,签订债转股协议后作为债务人的股东,享受《公司法》规定的股东的全部权利,承担相应的义务;
  二是明确资产管理公司是国务院规定的具有投资职能的公司,其投资限额不受《公司法》相关条款的约束;
  三是债转股协议生效后,资产管理公司在一定时间内对该企业实施接管和整顿,在该企业中行使经营权,委派代表参与企业经营管理和监督,且在整顿期间该企业的债务人不得提起破产申请;
  四是明确最高抵押项下的主债权也可转换为股权;
  五是考虑到金融资产管理公司人力资源和专业知识、经验的不足,授权资产管理公司可以委托具有专业人才、信誉良好、管理健全的中介机构对企业的重组、整顿工作,管理其股权的运作和阶段性持股工作。
  债转股只是金融资产管理公司处置金融不良资产诸多方式中的一种,除此之外,还有资产重组、资产证券化(上市)、资本营运、租赁、拍卖、托管等方式。但是,企业从自身利益出发为了减少利息支付,纷纷要求金融资产管理公司先搞债转股,或先减免利息,再搞资产重组等。对此,现阶段国家不仅要以文件形式严格规定,更重要的是要以法律形式清楚地界定债转股的范围、对象和适用时间,为债转股的顺利运用提供全面的法律保护,防止一哄而起和国有资产流失。
  
  (作者单位:四川省攀枝花市中级人民法院)