建设部


房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法



中华人民共和国建设部令
第124号

　　《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》已经2003年11月8日建设部第21次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年4月1日起施行。

建设部部长　汪光焘
二○○四年二月三日

房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法

　　第一条　为了规范房屋建筑和市政基础设施工程施工分包活动，维护建筑市场秩序，保证工程质量和施工安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规，制定本办法。

　　第二条　在中华人民共和国境内从事房屋建筑和市政基础设施工程施工分包活动，实施对房屋建筑和市政基础设施工程施工分包活动的监督管理，适用本办法。

　　第三条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程施工分包的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑和市政基础设施工程施工分包的监督管理工作。

　　第四条　本办法所称施工分包，是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。

　　第五条　房屋建筑和市政基础设施工程施工分包分为专业工程分包和劳务作业分包。

　　本办法所称专业工程分包，是指施工总承包企业（以下简称专业分包工程发包人）将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑业企业（以下简称专业分包工程承包人）完成的活动。

　　本办法所称劳务作业分包，是指施工总承包企业或者专业承包企业（以下简称劳务作业发包人）将其承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业（以下简称劳务作业承包人）完成的活动。

　　本办法所称分包工程发包人包括本条第二款、第三款中的专业分包工程发包人和劳务作业发包人；分包工程承包人包括本条第二款、第三款中的专业分包工程承包人和劳务作业承包人。

　　第六条　房屋建筑和市政基础设施工程施工分包活动必须依法进行。

　　鼓励发展专业承包企业和劳务分包企业，提倡分包活动进入有形建筑市场公开交易，完善有形建筑市场的分包工程交易功能。

　　第七条　建设单位不得直接指定分包工程承包人。任何单位和个人不得对依法实施的分包活动进行干预。

　　第八条　分包工程承包人必须具有相应的资质，并在其资质等级许可的范围内承揽业务。

　　严禁个人承揽分包工程业务。

　　第九条　专业工程分包除在施工总承包合同中有约定外，必须经建设单位认可。专业分包工程承包人必须自行完成所承包的工程。

　　劳务作业分包由劳务作业发包人与劳务作业承包人通过劳务合同约定。劳务作业承包人必须自行完成所承包的任务。

　　第十条　分包工程发包人和分包工程承包人应当依法签订分包合同，并按照合同履行约定的义务。分包合同必须明确约定支付工程款和劳务工资的时间、结算方式以及保证按期支付的相应措施，确保工程款和劳务工资的支付。

　　分包工程发包人应当在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。分包合同发生重大变更的，分包工程发包人应当自变更后7个工作日内，将变更协议送原备案机关备案。

　　第十一条　分包工程发包人应当设立项目管理机构，组织管理所承包工程的施工活动。

　　项目管理机构应当具有与承包工程的规模、技术复杂程度相适应的技术、经济管理人员。其中，项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员必须是本单位的人员。具体要求由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。

　　前款所指本单位人员，是指与本单位有合法的人事或者劳动合同、工资以及社会保险关系的人员。

　　第十二条　分包工程发包人可以就分包合同的履行，要求分包工程承包人提供分包工程履约担保；分包工程承包人在提供担保后，要求分包工程发包人同时提供分包工程付款担保的，分包工程发包人应当提供。

　　第十三条　禁止将承包的工程进行转包。不履行合同约定，将其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的，属于转包行为。

　　违反本办法第十二条规定，分包工程发包人将工程分包后，未在施工现场设立项目管理机构和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行组织管理的，视同转包行为。

　　第十四条　禁止将承包的工程进行违法分包。下列行为，属于违法分包：

　　（一）分包工程发包人将专业工程或者劳务作业分包给不具备相应资质条件的分包工程承包人的；

　　（二）施工总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，分包工程发包人将承包工程中的部分专业工程分包给他人的。

　　第十五条　禁止转让、出借企业资质证书或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程。

　　分包工程发包人没有将其承包的工程进行分包，在施工现场所设项目管理机构的项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员不是工程承包人本单位人员的，视同允许他人以本企业名义承揽工程。

　　第十六条　分包工程承包人应当按照分包合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。

　　第十七条　分包工程发包人对施工现场安全负责，并对分包工程承包人的安全生产进行管理。专业分包工程承包人应当将其分包工程的施工组织设计和施工安全方案报分包工程发包人备案，专业分包工程发包人发现事故隐患，应当及时作出处理。　

　　分包工程承包人就施工现场安全向分包工程发包人负责，并应当服从分包工程发包人对施工现场的安全生产管理。

　　第十八条　违反本办法规定，转包、违法分包或者允许他人以本企业名义承揽工程的，按照《中国人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》的规定予以处罚；对于接受转包、违法分包和用他人名义承揽工程的，处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第十九条　未取得建筑业企业资质承接分包工程的，按照《中华人民共和国建筑法》第六十五条第三款和《建设工程质量管理条例》第六十条第一款、第二款的规定处罚。

　　第二十条　本办法自2004年4月1日起施行。原城乡建设环境保护部1986年4月30日发布的《建筑安装工程总分包实施办法》同时废止。



广东省东莞市人民政府


东莞市区范围内经营性房地产项目闲置土地处置实施细则

东莞市人民政府令第52号


（2002年3月5日市长令第52号发布，2002年6月1日起实施）
第一条 为促进现代化中心城市建设，依法处理和充分利用经营性房地产项目闲置土地，经营城市土地资本，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《闲置土地处置办法》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于东莞市市区范围内。
市区是指《东莞市城市总体规划（2000－2015）》中红线划定的市区范围，包括城区、万江、东城、南城及寮步的划定部分，约237.6平方公里。
第三条 市国土资源局是负责组织实施闲置土地处置工作的主管部门。
建设、规划、发展计划等部门及有关镇区应按照各自的职责，依法协助市国土资源局对经营性房地产项目闲置土地实施监督和管理。
市土地储备中心在市国土资源局的领导下，按计划要求具体承办土地收购、储备和经营工作。
第四条 本细则所称闲置土地，是指原土地使用者依法取得经营性房地产项目土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过法定期限而未动工开发建设的经营性房地产项目用地。
具有下列情形之一的，依法应当认定为经营性房地产项目闲置土地：
（一）取得土地使用权后，超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满一年未动工开发建设的；
（二）土地平整或“三通一平”（通水、通电、通道路和地面平整）工程完成后，未经批准中止建设满一年的；
（三）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
第五条 经营性房地产项目闲置土地由市国土资源局依法认定。
闲置土地使用者应当自市人民政府发布公告之日起，在规定期限内将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因等有关资料，如实向市国土资源局提供，并接受调查处理。
闲置土地依法设定了抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟定工作。
第六条 有下列情形之一的经营性房地产项目闲置土地，市人民政府可依法无偿收回：
（一）已依法取得土地使用权，超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满两年未动工开发且未向市城建规划局办理报建的；
（二）已取得国有土地使用证，但土地使用者违反合同约定，欠缴政府有关税费或地价款的；
（三）属成片开发的商住区，自土地出让合同生效或者用地批准文件颁发之日起满两年，虽已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，仍停工闲置的；
（四）闲置满两年，经司法机关查封且超过规定期限的。
第七条 根据“以用为先”的处理原则，对依法认定的闲置土地，经审查具备以下条件的，报市城市建设领导小组批准后，可重新设定开发条件，限期动工开发建设，但限期最长不超过1年。半年内不能动工建设的，土地使用者应对闲置地块实施绿化等环境保护措施；限期已满仍未动工开发建设的，按照本细则第六条规定收回该土地使用权。
（一）土地使用者已付清全部地价款；
（二）已向市城建规划局办理报建手续（包括未获批准的）；
（三）符合《东莞市城市总体规划（2000－2015）》以及新城市中心区控制性详细规划；
（四）开发建设前期工作准备就绪，资金、项目落实，已具备开工建设条件；
（五）土地使用者接受政府有关部门作出的土地利用条件和土地开发期限调整。
第八条 因不可抗力、政府或者政府部门的行为，或者因动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟导致土地闲置满两年的以及其他不属于无偿收回的、闲置满两年的经营性房地产项目用地，由市人民政府以置换土地、土地托管或者其他合法方式有偿收回土地使用权。
（一）不符合《东莞市城市总体规划（2000－2015）》、新城市中心区控制性详细规划以及其他经过批准的控制性详细规划的，不得开工建设。
土地权利人同意调整土地的，可向市国土资源局申请，以政府储备土地进行地块置换后开发建设。
土地权利人不同意调整土地的，应当申请土地托管。土地托管是指土地权利人与市国土资源局签订土地托管协议，将原已拥有的具体地块的土地使用权交还给政府，经市人民政府批准，由市国土资源局发给托管凭证，依照土地托管协议的约定，原土地权利人需要使用土地时，由政府提供与其托管土地价值相当的土地。若政府根据规划需要，将托管土地再出让的，原土地权利人可从土地再出让净增值部分中按协议约定的比例参与分配。
（二）未向市城建规划局办理报建手续的，该土地使用权不得转让或者抵押；土地权利人应向市国土资源局提出处置申请，交市土地储备中心参照评估价给予适当补偿，纳入市政府土地储备库。
（三）因资金不足、缺乏房地产开发经营管理经验或其他原因而计划转让或者抵押房地产开发项目及土地使用权的，原土地权利人应向市国土资源局提出处置申请，由市土地储备中心参照评估价给予适当补偿，纳入市政府土地储备库。
第九条 市区内的公有制企业因搬迁、改制、撤并、破产等原因处置土地资产，将企业拥有的划拨土地使用权、出让国有土地使用权或集体建设用地使用权，改变用途，用于经营性房地产开发项目的，应按市人民政府《关于建立土地收购储备机制的通知》和《东莞市土地收购储备实施意见》的规定，交市土地储备中心收购，企业不得自行招商或开发建设。
第十条 市国土资源局应依照《东莞市闲置土地处理办法》第九条第（一）项规定，从闲置土地确认之日起，按每月5元/平方米的标准向土地使用者计征土地闲置费。对经营性房地产项目用地最高可按1年不超过该用地出让地价（划拨地按所在地基准地价）的15%的标准征收土地闲置费。
第十一条 按本细则第八条、第九条规定的有偿收回土地使用权的，以下列方式给予土地权利人适当补偿：
（一）货币化补偿。即由市土地储备中心以货币支付方式收购闲置土地权利人的土地使用权，按基准日评估地价向土地权利人支付补偿费。评估基准日由市人民政府确定。
评估地价应委托经省级以上国土资源管理部门认定的、具有B级以上评估资质的中介评估机构。评估机构在评估时，应根据实际情况，选择评估方案：
方案一：采取成本逼近法、市场比较法和收益还原法三种方法评估。最后对三种方法评估出的土地价格取加权平均数或算术平均数，用作政府收购地价。
方案二：采取基准地价评估法评估。即以《广东省城市国有土地分等及基准地价标准》中“二等”商业用地基准地价（东莞定为二等，分五级：720、850、1200、2100、2700元/平方米）为基数，乘以区位调节系数，制定浮动15%的上下限，来确定补偿价。
在支付补偿费前，应扣除土地使用者未缴或拖欠的土地闲置费。
（二）置换土地。即土地权利人将闲置土地交给市国土资源局，由市国土资源局在规定的限期内从市政府土地储备库中置换等值土地给原土地权利人开发建设。
第十二条 市国土资源局收回经营性房地产项目闲置土地，应当按照下列程序进行：
（一）清查登记。对市区范围内已批出的所有房地产项目用地进行清查，摸清每个项目、宗地审批开发情况，分镇区、按时间先后逐宗列表登记、编号，建立处理档案，并进行公告。土地权利人应在公告规定的期限内，向市国土资源局申请登记。
（二）立案。调查取证，认定事实。
（三）告知当事人有提出听证的权利。当事人要求听证的，应当举行听证。该收回的土地已经依法设立抵押权的，应当书面通知抵押权人。
（四）报原批准机关批准后，向土地权利人发出收回闲置土地决定书。
（五）收回建设用地批准书或终止土地使用权出让合同，注销国有土地使用证书。
（六）通知建设、规划、发展计划等部门撤销有关批准文件。
（七）发布公告。
第十三条 被依法收回土地使用权的土地使用者，应当自收到收回闲置土地决定书之日起15日内到市国土资源局办理土地使用权注销登记、交回土地使用证书。逾期不办理注销登记手续的，市国土资源局可依法变更土地登记并注销其土地使用证书。
第十四条 依法收回的经营性房地产项目闲置土地，应当纳入市政府土地储备库。除用于公共设施、公益事业的外，应依法重新确定土地使用者。暂时不用的，在符合城市规划的情况下，可由土地所在地政府（区办事处）组织建设临时绿地或公益场所（停车场、市民广场）等。
第十五条 市区内经营性房地产项目开发用地实行总量控制和年度供地计划指标管理。供地渠道包括：
（一）根据全市房地产年度开发总量计划，市城建规划局负责预测每年房地产开发用地的有效需求，协助市国土资源局研究制定年度经营性房地产项目供地计划。年度供地总量计划的60%由市土地储备中心供给。
（二）根据城市建设总体规划和进度要求，市城市建设工作领导小组每年不定期确定一批符合规划的项目开工建设，由市规划部门核发规划红线，并通过市级报刊向社会公布。
（三）全市每年新增经营性房地产项目用地招标拍卖计划按不超过年度新增建设用地指标的15%下达。
第十六条 原土地使用者拒不接受闲置土地处理方案或拒不交还土地、影响城市建设进程的，有关主管部门可依法申请法院强制执行，确保按期收回闲置土地，纳入市政府土地储备库。
第十七条 在市区范围内，未经批准擅自转让或者抵押经营性房地产项目闲置土地的，由规划、国土部门按各自的职权依法查处。
第十八条 市国土资源局工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本细则由市国土资源局负责解释，自2002年6月1日起施行。