平顶山市人民政府关于印发平顶山市商品房预售资金监管办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 02:26:52   浏览:9925   来源:法律资料网
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平顶山市人民政府关于印发平顶山市商品房预售资金监管办法的通知

河南省平顶山市人民政府


平顶山市人民政府关于印发平顶山市商品房预售资金监管办法的通知



各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,有关单位:《平顶山市商品房预售资金监管办法》已经2011年5月5日市政府第33次常务会议研究通过,现印发给你们,望认真遵照执行。


  平顶山市人民政府

  二○一一年六月一日

  
平顶山市商品房预售资金监管办法

  第一章 总 则第一条 为加强我市商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第131号)、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等相关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内经批准预售的商品房(包括经济适用住房和限价商品住房)预售资金的收存、使用及监管适用本办法。

  第三条 市房产管理部门是商品房预售资金监管部门(以下简称监管部门),负责本办法的组织实施。下设的商品房预售资金监管机构负责商品房预售资金的具体监管工作。

  第四条 监管银行应当根据本办法的规定,密切配合,做好商品房预售资金监管工作,并接受人民银行、银监部门的监督检查。

  第二章 一般规定第五条 本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人,由购房人按照商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。

  第六条 商品房预售资金的监管期限,自建设项目核发商品房预售许可证开始,至该项目竣工办理房地产初始登记止。

  第七条 商品房预售资金应全部直接进入商品房预售资金监管专用账户。申请购房贷款的,贷款银行或住房公积金管理机构应将购房贷款直接划入相应的监管专用账户。房地产开发或销售企业不得直接收存商品房预售资金。

  第八条 商品房预售资金只能用于购买该项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款以及缴纳法定税费。在项目竣工办理房地产初始登记前,除本办法第九条规定的情况外,不得挪作他用。

  第九条 商品房预售资金在保证整个项目建设竣工的条件下,可以允许以其超出部分用于偿还本项目开发贷款以及支付本项目工程其他相关费用。

  第十条 开发企业申请办理商品房预售许可证前,应当选择监管银行开立商品房预售资金监管专用账户,并就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管银行签订统一格式的商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)。

  第十一条 开发企业应当在监管协议签订后及时报送监管部门备案,同时提供以下相关材料:(一)项目工程建设费用明细;(二)项目用款计划说明;(三)选定的监管银行及开立的专用账户名称、账号;(四)与监管银行签订的监管协议;(五)涉及的其他情况。

  第十二条 房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时,应当提供监管部门开具的监管协议备案证明。取得商品房预售许可证后,应当将监管协议备案证明在销售场所公示。

  第十三条 开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据,并到房产管理部门办理商品房合同备案手续。

  第十四条 开发企业使用商品房预售资金,应当先向监管银行提出申请,同时提交下列资料:(一)经该项目工程监理机构确认的项目用款计划;(二)申请施工进度款的,提供由房地产开发主管部门确认和项目监理单位出具的建设工程形象进度证明;(三)申请购买建筑材料、设备款的,提供购销合同;(四)申请缴纳法定税费的,提供相关证明;(五)申请偿还项目工程开发贷款的,提供有关贷款资料。监管银行应当在完成审查后提出用款意见,并将用款意见及相关资料报送监管部门核实。

  监管部门应当在核实后出具书面核实意见。监管银行按核实后的用款意见,依据建设项目所需逐项拨付。项目用款不符合要求的,监管部门通知开发企业调整完善。

  第十五条 监管银行应按监管协议,建立统一标准的商品房预售资金收入、支出台账。

  第十六条 开发企业应按月将项目建设完成的形象进度,以及监管银行出具的预售资金收入、支出对账单报监管部门。

  第十七条 开发企业办理项目房地产初始登记后,监管部门应当及时解除对商品房预售资金的监管,并书面通知监管银行和开发企业。

  第三章 责任追究

  第十八条 开发企业在办理项目房地产初始登记前有下列行为的,由监管部门责令限期整改。(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;(三)提供虚假资料骗取商品房预售资金的;(四)未按项目用款计划使用商品房预售资金的;(五)存在违法、违规行为导致预售项目停工的;(六)预售项目存在严重质量问题的;(七)预售项目未能按期交付使用的;(八)法律、法规规定的应当暂停拨付的其他情形。整改期间由监管部门通知监管银行不予拨付商品房预售资金。情节严重的,依法追究其相关责任。

  第十九条 建设项目的监理单位提供虚假证明材料,为开发企业超前超额支取商品房预售款的,应承担相应的法律责任。

  第二十条 监管银行未按监管协议履行监管职责,擅自拨付、挪用监管资金的,依照监管协议承担其相应的法律责任。

  第二十一条 监管部门工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由主管机关给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法移送司法机关追究其刑事责任。

  第四章 附 则

  第二十二条 本办法自2011年7月1日起施行。




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国务院办公厅关于改进行政法规发布工作的通知

国务院


国务院办公厅关于改进行政法规发布工作的通知
国务院

通 知
制定与发布行政法规,是宪法赋予国务院的一项重要职权,也是国务院推进改革开放,组织经济建设,实现国家管理职能的重要手段。为了提高行政法规的权威性,使行政法规能够及时为社会和公众知晓,便于国家机关、社会团体、企业事业单位及全体公民执行和遵守,国务院决定改
变现行的用文件形式发布行政法规的办法。为此,特通知如下:
一、从现在起,国务院发布行政法规,由国务院总理签署发布令;经国务院批准、部门(含部、委、行、署、直属机构、国家局)发布行政法规,由部门主要领导人签署发布令。
二、发布行政法规的令,包括发布机关、序号、法规名称、通过或者批准日期、发布日期、生效日期和签署人等项内容。
三、经国务院总理签署公开发布的行政法规,由新华社发稿,《国务院公报》、《人民日报》应当全文刊载,国务院不另行文,国务院各部门、地方各级人民政府及其所属机构都应遵照执行。国务院办公厅印发少量文本,供各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构
存档备查。
附件(略)



1988年5月31日
制定物权法的若干问题探讨

杨振山 朱庆育

  多年以来,我们关于财产权利的实践由于缺乏一部科学的物权法作指导,在很大程度上影响了实践的规范性。尤其是在我国确立社会主义市场经济体制之后,财产的界定与流转更是对我国的相关法律制度表现出了迫切的需求。虽然我国新的合同法已经颁行,但这还未满足社会主义市场经济的需要,其原因在于:一方面,财产的流转不仅仅由合同法规制,物权法、尤其是他物权法亦为其中不可或缺的法律规范;另一方面,财产的流转必须以清晰而合理的财产权属为前提,而界定财产权利的归属恰恰正是物权法最基本的功能。种种因素表明,经济体制改革的本质就是物权制度改革。因此,在我国社会主义市场经济正日益呈纵深化发展的今天,建立适应社会主义市场经济的物权制度体系已成为我们的当务之急。然而,我们又不得不承认,在物权法的制定过程中,我们尚有许多认识不够并需要深入研究的东西,本文仅就其中一些主要的问题作一初步探讨。

  一、我国物权立法的指导思想

  物权立法的指导思想是统帅整个物权立法的灵魂,它决定了我国物权法的方向,同时也是据以区分资本主义国家物权法的标志。根据经济基础决定上层建筑的马克思主义原理,任何一个国家的法律制度都必须反映该国经济状况,必须有利于促进生产力发展、稳定生产关系。具体到我国物权法,确立我国物权立法的指导思想必须以我国国情为核心。在现阶段,我国最大的国情就是社会主义市场经济这一经济基础。在这一国情下,我国物权立法的指导思想主要为:

  (一)以正确协调“国家———集体———个人”的利益为中心。我国物权立法的中心线索就在于如何通过合理的利益分配来既保护国家、集体利益,又能兼顾个人利益,从而充分发挥个人的积极性与创造性,最终实现富国强民的目的。

  (二)以贯彻“从归属到用益”的物权法发展趋势为灵魂。现代国家中,人们对物权的关心重点已从所有权转移到用益物权。换言之,人们对利益获得途径的关心程度已超过了静态的利益归属。在充满商机的市场经济之下,对于主体而言,重要的也许并不在于他拥有何种具体的物,而在于他对于特定的物可通过何种途径来使其财富增加。这种变化趋势即是所谓的“从归属到用益”,同时也称为“所有权的动态化”。在我国社会主义制度下,如果公有财产不能进入流通,这些具有巨大价值的财富就无异于丧失了利用与增值的机会,这不啻为对资源的极大浪费,而且对维护我国社会主义公有制不利。因此,贯彻“从归属到利用”的立法思想就尤其显得必要:它既可以维护社会主义公有制,不至于将财产“化公为私”而威胁我国的立国之本,又可以将公有财产交由其他主体利用、充分实现公有财产的增值,并能发挥个人的积极性与创造性,保证个人利益得以维护。贯彻“从归属到利用”的思想,对于解决我国国有独资企业的财产权归属与运营之间的矛盾亦有重要的意义。而这显然又是与正确协调“国家———集体———个人”利益的立法指导思想相呼应的。

  (三)以体现我国民族特色为立足点。如果说合同法因其调整的是纯粹的财产流转关系而具有国际特色的话,那么,物权法则因其更为反映一国的经济、政治制度而更具民族特色。因此,我国的物权立法应充分考虑切合与自己国情的选择,照搬他国固有成例是注定要失败的。影响物权立法的中国特色因素主要有共同富裕的目标与整体上的农业国家传统等。这使得我们要注意我国农村经济的现状,将已经形成的、为实践证明行之有效的一些做法以法律的形式确定下来,如农村集体所有制框架内的分田到户、承包经营等。“越是民族的就越是世界的”这句话理应成为我国物权立法的箴言。

  二、我国物权法的体系

  确定物权立法的指导思想后,紧接着的工作就是选择物权法的体系架构。我们认为,选择物权法的体系必须遵循两个原则。其一,充分吸收他国既有法律成果。到现在为止,由德国所确立的物权法体系仍然可以称得上是代表物权立法的巅峰,其严密的逻辑、严谨的体系素为各国所称颂。中国的法律体系较为接近大陆法系,尤其是承继德国法较多,因此,我国的物权法体系在形式上可借鉴德国。这样,既可确保物权法体系的科学性,又节约智力资源,让我们将更多的精力放在抽象我国自己的物权类型这一实质内容上。其二,充分反映我国特有国情。各国法律的区别主要表现在物权法上,这是因为由债法所规制的财产流转越来越超出国界而具有浓重的国际化色彩,而物权法则直接反映了一个国家的经济制度以及在特定经济制度之下所采取的经济体制,它与政治制度一起构成了一个国家特别的国家制度。在物权法中,最能体现各自区别的又是用益物权,因为用益物权主要是在不动产之上设立的物权,而不动产、尤其是其中号称“财富之母”的土地的所有权归属则与一定的经济制度相适应,如何对这些财产进行利用、以充分发挥价值最大的财产的运营效率,就理所当然地成为各国物权立法的重心所在。毋庸置疑,这一部分的立法应该是与自己国家的国情严格适应的。就我国而言,其中存在的问题主要是如何解决土地的归属与利用、国有企业(尤其是国有独资企业)中财产权的归属与利用问题。基于充分反映我国特有国情的原则,我们就可找到物权立法的重点与难点。

  三、我国物权立法的重点

  “社会主义市场经济”这一概念所包含的制度取向是:首先是社会主义,即作为反映经济基础的上层建筑的物权法必须是在维护社会主义公有制的前提下制定;其次是市场经济,即在维护社会主义公有制的框架之内最大限度地提高财产的利用效率。社会主义与市场经济相结合,决定了我国物权立法的重心必须是最能体现这一经济制度的物权类型与客体。在各种物权客体中,不动产是国家立国和人民立身的物质前提,作为财产具有基础性的作用。因此,我国物权立法理当以不动产物权为其重心。在不动产物权立法中,我们一方面是坚持不动产以公有(国家所有或集体所有)为原则,另一方面又要注意为这些公有财产创造尽可能多的增值途径。因而要在公有财产上为各种利益集团设立科学的用益物权制度,为具备财产经营能力却又不能够享有所有权的利益主体创造对公有财产进行用益的机会。以此为基础,再辅之以有效的监督制度。这样,即可以在确保财产的公有性质上实现公有财产的增值、从而提高国力,又可以照顾其他利益集团的利益需求,最终实现国家、集体与个人互利的理想状态。

  四、我国物权立法的难点

  与立法重点相应,我国物权立法的难点从根本上说就是公有财产如何进入市场的问题,其中尤以农村集体所有为典型。集体财产的享有者以具备特定集体组织成员身份为前提,该身份一旦丧失,这部分财产也就相应地与其再无关系,因此,集体财产不可能与该集体之外的市场进行交易。其中典型的例子是农村承包经营权。农村承包经营权虽然被诸多法学家划归物权之列,但根据物权法定主义,如果它是物权,那么,农村承包经营权的权能与保护方法应该是一律的,不应存在不同的地方不同内容的承包经营权的情况,而且作为物权,它应该是可以转让、可以继承的。但现实情况并非如此。农村普遍存在承包经营权被侵犯的情况,应该说在很大程度上与承包经营权的法律地位不明确有关。另外,农村的土地为集体所有,而农村集体经济组织却无权处分之。若该土地需要投资入股,征归国有是其先决条件。类似的权利残缺问题在国有企业经营权、使用权等现有用益物权中亦不同程度地存在。这些非合理现象不仅使得所有权公权化,更重要的尚在于难以实现公有财产的增值。无法增值的财产,事实上即是在不断地减损其价值,在本质上造成公有财产的大量隐性流失。而所有权的公权化又为实际握有公有财产的相关人员创造了腐败的机会,致使大量的公有财产在行政权力的掩护下转化为某些个人的财产。

  要使公有财产在流通中增值,唯一的办法就是使之进入市场。但进入市场有可能导致公有财产的私有化,并进而威胁我国的公有制这一立国之本。因此,如何恰当处理两者之间的矛盾便成为物权法不可回避的难题。这一难题若不解决,我们的物权法就不能称为成功的物权法。解决这一难题的关键依然在于贯彻“从归属到用益”的立法思想,在不触及社会主义公有制的前提下,为其他利益主体创造尽可能多、尽可能完整的对公有财产特别是土地的用益物权。在这个过程中,我们还必须注意分清应该进入市场的公有财产与不能进入市场的公有财产,对不同性质的公有财产区别对待。这要求我们对公有土地的用益问题、国有企业的财产流转问题等进行深入研究,从而突破某些既有观念,对原有制度进行创新,并总结出一套行之有效的解决办法。(作者单位:中国政法大学)